För en bostadsrättsförening är takbytet ofta den enskilt största investeringen under en styrelseperiod, och den som ställer flest krav på planering. Skåne Fastighetsrenovering utför takprojekt åt BRF:er i hela Skåne. Här går vi igenom hur processen ser ut, vad styrelsen behöver tänka på och hur ni får ett underlag som går att jämföra mellan entreprenörer.

Börja med takets faktiska status

Underhållsplanen säger ofta att taket ska bytas ett visst år, men planen bygger på schabloner – inte på hur just ert tak faktiskt mår. Innan styrelsen budgeterar bör ni därför ha en verklig statusbedömning.

Vid en takbesiktning går vi upp på taket, kontrollerar pannor eller plåt, underlagstak, läkt, plåtdetaljer, avvattning och taksäkerhet, och går in på vindarna för att leta fuktspår. Ni får ett skriftligt utlåtande med bilder som går att bifoga till stämmohandlingar eller låneansökan.

Utfallet blir ett av tre: taket klarar sig några år till och ni kan skjuta på investeringen, en takrenovering räcker, eller ett komplett takbyte behövs. För en förening kan skillnaden mellan renovering och byte handla om flera hundra tusen kronor – läs mer om hur man väljer mellan renovering och byte.

Vad som är särskilt viktigt i flerbostadshus

Taksäkerhet. Kraven är hårdare på flerbostadshus än på villor. Fästpunkter, gångbryggor, takstegar och snörasskydd ska uppfylla gällande regler, och det är fastighetsägarens ansvar.
Ventilation och genomföringar. Flerbostadshus har betydligt fler takgenomföringar än villor – ventilationshuvar, avluftningar, antenner. Varje genomföring är en potentiell läckagepunkt.
Vindsutrymmen. Ofta förrådsutrymmen som måste tömmas eller skyddas under arbetet.
Solceller. Många föreningar överväger solceller. Monteras de i samband med takbytet sparar ni ställningskostnaden och slipper göra ingrepp i ett nytt tak.

Byggställning rest vid takbyte på flerbostadshus

Budget och finansiering

Priset per kvadratmeter ligger i samma härad som för villor, men totalsumman blir förstås högre eftersom takytorna är större. Som riktvärde för flerbostadshus i Skåne:

Betongpannor: cirka 1 100–1 400 kr/kvm
Tegel: cirka 1 500–1 800 kr/kvm
Plåt: cirka 1 600–2 000 kr/kvm
Papp på låglutande tak: cirka 900–1 400 kr/kvm

Till detta kommer ställning, som på flervåningshus utgör en större andel av totalen än på villor, samt eventuella plåtarbeten och taksäkerhet.

Viktigt att veta: bostadsrättsföreningar får inte ROT-avdrag. Skattereduktionen gäller enbart privatpersoner, och taket ägs av föreningen. Däremot kan föreningen vara berättigad till avdrag för moms om den är momsregistrerad för delar av verksamheten – stäm av med er ekonomiska förvaltare.

Så får ni jämförbara offerter

Den vanligaste orsaken till att en upphandling spårar ur är att offerterna inte går att jämföra. Se till att samtliga anbud specificerar:

Exakt vilka takytor som ingår, i kvadratmeter
Material med fabrikat och modell, inte bara "betongpannor"
Om underlagstak, läkt och råspont ingår, och vad som gäller om röta upptäcks
Plåtarbeten: fotplåt, vindskivor, nock, anslutningar, genomföringar
Avvattning: hängrännor och stuprör
Taksäkerhet enligt gällande krav
Ställning, väderskydd, containrar och bortforsling
Garantitider på arbete respektive material
Tidsplan med start- och slutdatum samt vitesvillkor

Ska föreningen byta tak?

Vi gör en kostnadsfri statusbedömning och tar fram ett underlag styrelsen kan arbeta vidare med.

Offertförfrågan

Ring oss

Information till de boende

Ett takbyte märks. Ställning runt huset, buller under arbetsdagarna, begränsad tillgång till balkonger och ibland avstängda parkeringsplatser. Erfarenheten är att missnöje nästan alltid handlar om bristande information snarare än om själva arbetet.

Vi rekommenderar att styrelsen går ut med information i tre steg: ett första utskick när beslutet är fattat med tidsplan i grova drag, ett andra cirka två veckor före start med praktiska detaljer, och sedan löpande uppdateringar vid förändringar. Vi bistår gärna med underlag till utskicken.

Praktiska frågor de boende brukar ställa

Kan vi bo kvar? Ja. Arbetet sker utvändigt och påverkar inte bostaden annat än genom ljud.
Vilka tider arbetar ni? Normalt vardagar 07–16. Vi följer föreningens eventuella ordningsregler.
Kan vi använda balkongen? Delvis. Ställningen passerar förbi balkonger och under vissa moment behöver de hållas fria.
Är det säkert med ställning utanför fönstret? Ställningen förses med nät eller inplastning och låses av nedtill utanför arbetstid.
Vad händer med vindsförråden? De behöver normalt tömmas eller övertäckas. Besked lämnas i god tid.

Takbyte i BRF – steg för steg

Statusbesiktning. Vi gör en kostnadsfri bedömning av takets faktiska skick och lämnar ett skriftligt utlåtande med bilder som styrelsen kan använda som beslutsunderlag.
Beslutsunderlag och budget. Ni får en kostnadsbild med alternativ – renovering eller byte, olika material – så att styrelsen kan väga kostnad mot livslängd inför stämman.
Upphandling. Ni tar in anbud på ett likalydande underlag så att offerterna går att jämföra rakt av. Vi lämnar alltid fast pris med tydlig specifikation.
Avtal och tidsplan. Start- och slutdatum, betalningsplan, garantivillkor och hur eventuella ÄTA-arbeten hanteras fastställs innan arbetet börjar.
Information till boende. Vi tar fram underlag till föreningens utskick och sätter upp information i portarna.
Genomförande. Ställning reses, arbetet utförs etappvis och en kontaktperson finns tillgänglig för styrelsen under hela projektet.
Slutbesiktning och överlämning. Taket gås igenom tillsammans med styrelsen eller er besiktningsman. Ni får dokumentation över utfört arbete, materialspecifikation och garantibevis att lägga till fastighetspärmen.

Varför föreningar väljer oss

Vi har arbetat med tak i Skåne sedan 2013 och genomfört över 850 takomläggningar, både på villor och på flerbostadshus. För en förening är det framför allt tre saker som brukar vara avgörande.

Fast pris. Priset vi lämnar efter besiktningen är det ni betalar. Visar sig råsponten vara rötskadad på en yta vi inte kunnat se i förväg hör vi av oss innan vi gör något, med pris, och styrelsen fattar beslutet.

En kontaktperson. Styrelsen har en person att ringa under hela projektet, inte en växel.

10 års funktionsgaranti på utfört arbete, med dokumentation att arkivera i fastighetspärmen.

Vi utför BRF-projekt i hela Skåne, bland annat i Malmö, Lund, Helsingborg och Landskrona. Se våra referensobjekt eller kontakta oss för ett förutsättningslöst möte med styrelsen.

Vanliga frågor om takbyte i bostadsrättsförening

Får en bostadsrättsförening ROT-avdrag för takbyte?

Nej. ROT-avdraget gäller enbart privatpersoner som äger och bor i bostaden. Taket ägs av föreningen, och föreningar och företag omfattas inte av skattereduktionen.

Vem beslutar om takbyte i en BRF?

Normalt styrelsen, eftersom det räknas som löpande underhåll av föreningens fastighet. Rör det sig om en mycket stor investering i förhållande till föreningens ekonomi, eller om väsentlig förändring av fastigheten, kan stämmobeslut krävas. Kontrollera föreningens stadgar.

Hur lång tid tar ett takbyte på ett flerbostadshus?

Det beror helt på takytan och antalet byggnader. En mindre förening med ett hus kan vara klar på tre till fem veckor, medan större projekt med flera hus löper över flera månader. Tidsplanen fastställs i avtalet.

Kan de boende bo kvar under arbetet?

Ja. Arbetet sker utvändigt och påverkar inte bostäderna annat än genom buller under arbetsdagarna och begränsad tillgång till balkonger under vissa moment.

Vad händer om ni hittar rötskador under de gamla pannorna?

Vi stoppar och kontaktar styrelsen med en bedömning av omfattningen och ett pris innan vi gör något. Ni fattar beslutet. Hur tillkommande arbeten hanteras regleras i avtalet redan från början.

Bör vi montera solceller samtidigt?

Om föreningen ändå överväger solceller är det nästan alltid klokt. Ställningen finns på plats, infästningarna kan integreras i det nya taket och ni slipper göra ingrepp i ett nyss lagt tak några år senare.

Läs mer innehåll från oss:

Takläggare nära dig – vad kostar det att lägga om tak?

Vad kostar det egentligen att anlita en takläggare nära dig för att lägga om tak? I denna guide förklarar vi på Skåne Fastighetsrenovering vad som påverkar priset på ett takbyte och vad du bör tänka på innan arbetet påbörjas. Vi hjälper fastighetsägare i bland annat Staffanstorp, Malmö, Lund och flera orter runt om i Skåne med professionell takläggning och trygga takbyten.

Vår checklista att följa vid ditt nästa takbyte

Ett takbyte är en stor investering och det är viktigt att göra rätt från början. I vår checklista för takbyte går vi på Skåne Fastighetsrenovering igenom de viktigaste stegen du bör följa innan, under och efter att du lägger om tak. Guiden hjälper fastighetsägare i Skåne att planera sitt takprojekt tryggt och undvika vanliga misstag.

Vilket takmaterial är bäst för ditt hus? Så vet du inför takläggningen

Att välja rätt takmaterial är en viktig del av en lyckad takläggning. På Skåne Fastighetsrenovering hjälper vi fastighetsägare i Skåne att välja mellan olika takmaterial som tegel, plåt, papp och shingel beroende på husets förutsättningar. Här förklarar vi vilket takmaterial som kan passa bäst för ditt hus inför ett takbyte eller en takrenovering.

10 tecken på att taket behöver bytas

Spruckna pannor, mossa och fuktfläckar på vinden är alla tecken på att taket närmar sig slutet. Här går vi igenom tio tydliga signaler på att det är dags för ett takbyte – och hur du avgör om det räcker med en renovering.

ROT-avdrag vid takbyte – så mycket får du tillbaka

ROT-avdraget sänker kostnaden för ditt takbyte med tiotusentals kronor. Här går vi igenom hur mycket du får tillbaka, vad som räknas som arbetskostnad och hur avdraget hanteras – med räkneexempel för en villa i Skåne.

Takbesiktning i Skåne – kostnadsfri och utan köpkrav

En takbesiktning ger dig svart på vitt hur taket mår och vad som behöver göras. Hos Skåne Fastighetsrenovering är besiktningen kostnadsfri och utan köpkrav – du får ett skriftligt utlåtande och, om åtgärd behövs, ett fast pris.

Hur länge håller ett tak? Livslängd per takmaterial

Hur länge håller egentligen ett tak? Vi går igenom förväntad livslängd för tegel, betong, plåt och papp – och varför underlagstaket under pannorna nästan alltid blir uttjänt långt innan pannorna.

Takrenovering eller takbyte – vad ska du välja?

Räcker det att renovera taket eller måste hela taket bytas? Skillnaden i kostnad är ofta 70 000 kronor eller mer. Här går vi igenom kriterierna som avgör, vad respektive lösning ger och hur du undviker att betala för mycket – eller för lite.

Hängrännor och stuprör – byt i samband med takbytet

Hängrännor och stuprör är takets avvattning och den del som oftast glöms bort. Läcker de hamnar vattnet i fasad och grund i stället för i dagvattnet. Här går vi igenom tecken på slitage, material, pris och varför bytet bör göras samtidigt som takbytet.

Takbyte på vintern – går det i Skåne?

Många tror att takbyte bara går att göra på sommaren. I Skåne med sina milda vintrar arbetar vi året runt. Här förklarar vi hur vi skyddar huset, vid vilket väder vi pausar och varför ett vinterbyte ofta innebär kortare väntetid.